港人加拿大買樓全攻略 2026 — 外國買家稅、按揭、各城市樓價

TL;DR

加拿大買樓的最大障礙對港人而言不是簽證，而是非居民投機稅和海外買家禁令的殘留限制。Ontario 對非 PR/Citizen 徵收 25% NRST（Non-Resident Speculation Tax），BC 為 20%。PR 獲批後可免除這些稅費。策略：先租住至 PR 獲批（1–3 年），然後才買樓。樓價方面，Toronto 平均 ~CAD $1.1M、Vancouver ~$1.2M、Calgary ~$550K、Montreal ~$550K。

各省海外買家稅費

• Ontario: 25% NRST（全 Ontario 省） · ✅ PR 後購買免
• BC: 20%（Metro Vancouver 等部分地區） · ✅ PR 後免
• Quebec: 無特定海外買家稅 · ✅
• Alberta: 無海外買家稅 · ✅
• Nova Scotia: 5% deed transfer tax（非居民） · ✅ PR 後免

2023–2025 年的聯邦海外買家禁令（Prohibition on the Purchase of Residential Property by Non-Canadians）已延長至 2027 年 1 月 1 日。持學簽或工簽的港人在滿足一定條件下可獲豁免，但條件嚴格。

PR 前後的置業策略

• 持學簽/工簽階段: 租樓 · 避免 25% NRST + 禁令限制
• PR 申請中（已遞交）: 可開始睇樓、準備按揭預批 · 節省時間
• PR 獲批後: 買樓 · 免除 NRST、可按正常居民按揭

按揭與信用紀錄

• 首期: 5–20% · 35%+（新移民計劃最低 5–10% 但利率較高）
• 利率: 4.5–5.2%（2026 年 5 年 fixed） · 5.5–7%
• 所需文件: 信用報告 + 糧單 + 報稅單 · 海外 TU 信貸報告 + 在職證明 + 銀行月結單

各城市樓價參考

• Toronto: $1,100,000 · $700,000 · 金融/科技專業人士
• Vancouver: $1,200,000 · $770,000 · 氣候溫和愛好者
• Calgary: $550,000 · $310,000 · 預算有限、能源/工程背景
• Montreal: $550,000 · $420,000 · 需法語基礎、文化氛圍
• Halifax: $480,000 · $350,000 · 大西洋試點、低成本

總結

加拿大買樓的關鍵是等 PR——PR 到手前後，置業成本差異巨大（NRST 25% vs 0%）。策略是抵加後先租 1–3 年專心「等 PR + 建立信用」，PR 獲批後才入市。

本文不構成置業建議。稅率以各省政府最新公布為準。