TL;DR
加拿大买楼的最大障碍对港人而言不是签证，而是非居民投机税和海外买家禁令的残留限制。Ontario 对非 PR/Citizen 征收 25% NRST（Non-Resident Speculation Tax），BC 为 20%。PR 获批后可免除这些税费。策略：先租住至 PR 获批（1–3 年），然后才买楼。楼价方面，Toronto 平均 ~CAD $1.1M、Vancouver ~$1.2M、Calgary ~$550K、Montreal ~$550K。
各省海外买家税费
- Ontario: 25% NRST（全 Ontario 省） · ✅ PR 后购买免
- BC: 20%（Metro Vancouver 等部分地区） · ✅ PR 后免
- Quebec: 无特定海外买家税 · ✅
- Alberta: 无海外买家税 · ✅
- Nova Scotia: 5% deed transfer tax（非居民） · ✅ PR 后免
2023–2025 年的联邦海外买家禁令（Prohibition on the Purchase of Residential Property by Non-Canadians）已延长至 2027 年 1 月 1 日。持学签或工签的港人在满足一定条件下可获豁免，但条件严格。
PR 前后的置业策略
- 持学签/工签阶段: 租楼 · 避免 25% NRST + 禁令限制
- PR 申请中（已递交）: 可开始睇楼、准备按揭预批 · 节省时间
- PR 获批后: 买楼 · 免除 NRST、可按正常居民按揭
按揭与信用纪录
- 首期: 5–20% · 35%+（新移民计划最低 5–10% 但利率较高）
- 利率: 4.5–5.2%（2026 年 5 年 fixed） · 5.5–7%
- 所需文件: 信用报告 + 粮单 + 报税单 · 海外 TU 信贷报告 + 在职证明 + 银行月结单
各城市楼价参考
- Toronto: $1,100,000 · $700,000 · 金融/科技专业人士
- Vancouver: $1,200,000 · $770,000 · 气候温和爱好者
- Calgary: $550,000 · $310,000 · 预算有限、能源/工程背景
- Montreal: $550,000 · $420,000 · 需法语基础、文化氛围
- Halifax: $480,000 · $350,000 · 大西洋试点、低成本
总结
加拿大买楼的关键是等 PR——PR 到手前后，置业成本差异巨大（NRST 25% vs 0%）。策略是抵加后先租 1–3 年专心「等 PR + 建立信用」，PR 获批后才入市。
本文不构成置业建议。税率以各省政府最新公布为准。